Proses jual beli tanah tidak boleh sembarangan. Ini karena tanah merupakan benda tidak bergerak dan termasuk aset bernilai tinggi.
Saat ingin melakukan proses jual beli tanah, kamu harus memperhatikan banyak hal. Mulai dari harga, lokasi, kondisi, hingga yang paling penting syarat dan prosedur yang sah.
Berikut adalah penjelasan lengkapnya agar kamu tidak salah langkah saat akan menjual atau membeli tanah.
Syarat Sah menurut Hukum Perdata
1. Dalam KUHPer
Peraturan perundangan-undangan mengatur syarat sah jual beli tanah, salah satunya dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer). Menurut Pasal 1320 KUHper, syarat sahnya adalah sebagai berikut:
- Kesepakatan mereka yang mengikat dirinya
- Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
- Suatu pokok persoalan tertentu
- Suatu sebab yang tidak terlarang
Aturan lain dalam Pasal 1321 KUHper juga menyebutkan proses jual beli tidak memiliki kekuatan hukum jika dilakukan karena kekhilafan, paksaan, atau penipuan.
2. Dalam UUPA
Lalu, syarat sah jual beli tanah lain juga diatur dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Dalam hal tersebut disebutkan bahwa hukum tanah nasional adalah hukum adat sehingga pelaksanaan jual beli tanah nasional harus sesuai dengan hukum adat. Jadi, proses pemindahan hak atas tanah harus memenuhi asas tunai dan terang.
Asas tunai yang dimaksud adalah penyerahan hak yang diikuti dengan pembayaran harga tanah sesuai kesepakatan antara penjual dan pembeli. Selain besarannya, kesepakatan juga harus meliputi cara pembayaran, apakah melalui kredit atau cash keras.
Sementara untuk asas terang, maksudnya adalah transaksi dilakukan secara terbuka dan dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang akan membuat Akta Jual Beli (AJB).
AJB inilah yang akan menjadi dokumen pembukti bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah melalui proses jual beli. Ini menjadi syarat mutlak dan wajib disertakan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) saat proses pendaftaran tanah atau balik nama sertifikat.
Bagaimana jika di sekitar lokasi tanah tidak ada PPAT? Maka kepala desa atau camat setempat yang harus menyaksikan proses jual beli. Hal itu sudah diatur dalam PP No. 37 Tahun 1998, khususnya Pasal 1 angka 2.
Aturannya bertuliskan, “PPAT Sementara merupakan seorang pejabat pemerintah yang diangkat karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang jumlah PPATnya tidak mencukupi.”
Pastikan bahwa tanah yang diperjualbelikan memiliki sertifikat tanah asli, tidak sedang disita, dan PBB sudah dibayar lunas. Jika pemilik sertifikat sudah meninggal dunia, pastikan sertifikat telah diganti nama menjadi nama ahli warisnya.
Hal yang Harus Diperhatikan
Agar proses jual beli tanah berjalan lancar dan aman, berikut adalah beberapa hal yang harus diperhatikan.
1. Bukti Kepemilikan Tanah
Umumnya, bukti kepemilikan tanah berstatus SHM atau Surat Hak Milik. Namun, ada juga tanah yang dijual dengan status letter C maupun letter D. Jadi, teliti sertifikat bukti kepemilikan tanah sebelum melakukan transaksi pembelian.
2. Status Kepemilikan Tanah
Ini bertujuan untuk menghindari sengketa saat proses jual beli tanah selesai. Beberapa macam hak atas tanah yang berlaku adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai.
Sementara untuk untuk tanah yang berstatus girik, berarti tanahnya masih hak milik adat yang belum didaftarkan atau dibuatkan sertifikat hak tanah.
3. Detail Tanah
Saat proses jual beli, salah satu masalah yang sering muncul adalah luas tanah yang berbeda antara yang tercantum di sertifikat dengan kondisi asli tanah. Jika ini terjadi, maka yang digunakan adalah luas tanah riil.
4. AJB
Ini menjadi salah satu dokumen penting dalam proses jual beli tanah karena dibuat oleh notaris atau dengan mencantumkan pemindahan hak atas tanah. Nantinya, AJB ini akan digunakan untuk melakukan balik nama kepemilikan hak atas tanah.
5. PPJB
Saat pembelian tanah yang disertai dengan syarat tanda jadi atau pemberian uang muka sudah sesuai dengan kesepakatan, maka harus ada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Bersama dengan AJB, pembuatannya dilakukan di hadapan notaris karena kedua dokumen tersebut merupakan akta dengan kekuatan hukum perdata yang sesuai dengan peraturan yang berlaku.
6. Biaya Lain-Lain
Selain biaya pembelian tanah, siapkan juga biaya lain seperti biaya pengecekan sertifikat, jasa notaris, pajak penghasilan, balik nama sertifikat, dan biaya lainnya.
Jika biaya pajak penghasilan dan jasa notaris biasanya akan dibayarkan oleh penjual, maka Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) akan ditanggung pembeli
Alur Proses Jual Beli Tanah
Agar tidak cacat hukum atau menimbulkan sengketa di kemudian hari, ini adalah alur proses jual beli tanah yang harus dilakukan.
1. Pastikan Status Lahan
Idealnya, status tanah yang diperjualbelikan mengacu pada tiga hal, yaitu bebas, bersih dan jelas.
Bebas berarti tanah bebas dari sengketa dan nama pemilik tercantum pada sertifikat asli.
Bersih mengacu pada tanah yang tidak digunakan untuk kegiatan apapun atau ditempati orang lain yang tidak berhak.
Jelas yang berarti memiliki batas-batas tanah di lapangan yang sesuai dengan yang ada di sertifikat.
2. Cek Keaslian Surat Tanah
Untuk melakukannya, pembeli bisa mengundang penjual untuk mengecek keaslian sertifikatnya di BPN. Keaslian sertifikat kemudian akan diperiksa berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah.
3. Buat AJB Tanah
Pembuatan akta ini sangat berguna untuk membuktikan peralihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli.
4. Bawa Berkas AJB ke BPN
Ini menjadi langkah terakhir dalam proses jual beli tanah. Berkas AJB harus diserahkan ke BPN paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan.
Jangan lupa lampirkan juga surat permohonan pengalihan hak milik dan peralihan nama, dengan membawa sertifikat hak atas tanah, bukti pembayaran BPHTB, dan bukti pembayaran PPh.
Setelah nama penjual dalam buku tanah dan sertifikat telah dicoret dengan tanda tangan kepala kantor pertanahan, maka proses jual beli tanah dianggap telah selesai.
Jika kamu berniat ingin menjual tanah untuk modal atau investasi, lebih baik gunakan fasilitas Pembiayaan Jaminan Properti dari MOFI.
Ini adalah produk pembiayaan produktif dan konsumtif dengan jaminan tanah dan bangunan. Keunggulan MOFI dibandingkan tempat lainnya adalah bebas pilih skema angsuran dan tenor hingga lima tahun dan proses pencairan yang cepat.
Bagi kamu yang tertarik, kunjungi situs MOFI dan langsung isi form Pembiayaan Jaminan Properti.
