Saat kamu membeli rumah atau tanah dari orang lain, hal pertama yang harus dilakukan adalah melakukan balik nama sertifikat tanah.
Dengan begitu, hak atas tanah dan bangunan tersebut akan berpindah secara resmi menjadi milik kamu.
Jadi, setelah mengurus perubahan sertifikat tanah dan bangunan tanah yang sudah dibeli, secara hukum kamu akan menjadi pemilik sahnya.
Baca terus artikel ini untuk mengetahui secara lebih jelas mengenai balik nama sertifikat tanah, mulai dari syarat pengurusan hingga biayanya.
Alasan Balik Nama Sertifikat Tanah Penting Dilakukan
Dilansir dari Kompas.com, menurut Mahkamah Konstitusi (MK) dalam Putusan Nomor 12/PUU-XIX/2021, sertifikat hak atas tanah merupakan bukti kepemilikan yang sah atas sebidang tanah.
Karena melalui pendaftaran tanah inilah akan dapat diketahui dengan jelas siapa pemegang hak atas tanah, kapan dialihkan, dan siapa pemegang hak yang baru.
Jika tanah tersebut dibebani hak tanggungan, hal itu juga akan diketahui di sertifikat hak atas tanah.
Kamu sebaiknya tidak mengandalkan kuitansi jual beli sebagai dasar kepemilikan hak atas tanah. Benda tersebut nyatanya masih dapat mengaburkan esensi kepastian hukum kepemilikan hak atas tanah.
Tak jarang, kuitansi justru dapat membawa kerugian pada pemilik baru karena tanah yang dibeli masih mungkin digunakan sebagai jaminan utang oleh pihak lain yang tidak bertanggung jawab.
Syarat dan Dokumen yang Harus Disiapkan
Untuk melakukan balik nama sertifikat tanah ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN), berikut syarat yang harus dipenuhi berdasarkan peraturan Peralihan Hak Jual Beli oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN, seperti dilansir dari HukumOnline.com.
- Formulir permohonan, harus sudah diisi lengkap beserta tanda tangan pemohon atau kuasanya dan diberi materai cukup.
- Surat kuasa jika dikuasakan.
- Fotokopi KTP dan KK pemohon, jika dikuasakan maka sertakan fotokopi KTP dan KK orang yang dikuasakan.
- Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum, harus sudah dicocokkan oleh petugas loket, bagian badan hukum dengan yang asli.
- Sertifikat asli dan akta jual beli dari PPAT.
- Fotokopi KTP para pihak penjual-pembeli dan/atau kuasanya.
- Izin pemindahan hak jika di dalam sertifikat atau keputusannya dituliskan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan, jika izin dari instansi yang berwenang telah diperoleh.
- Fotokopi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan dan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), yang telah dicocokkan oleh petugas loket dengan aslinya.
- Penyerahan bukti Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau SSB/BPHTB dan bukti bayar uang pemasukan, yang dilakukan pada saat pendaftaran hak
Lalu, dokumen yang harus disiapkan untuk melakukan balik nama sertifikat tanah adalah sebagai berikut.
- Identitas diri
- Luas, letak, dan penggunaan tanah yang akan dibalik nama
- Pernyataan bahwa tanah tidak sengketa
- Pernyataan bahwa tanah/bangunan dikuasai secara fisik
Cara Mengurusnya
Untuk mengurus balik nama sertifikat tanah, berikut adalah langkah-langkahnya.
1. Buat PPJB
PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Ini adalah kesepakatan awal antara calon penjual dengan calon pembeli yang perjanjiannya akan dilakukannya transaksi jual beli atas tanah.
Perjanjian ini dilakukan untuk mengikat calon penjual agar benar-benar akan menjual benda/hak miliknya kepada calon pembeli pada saat yang telah diperjanjikan.
Begitu juga sebaliknya, PPJB juga mengikat calon pembeli untuk membeli benda/hak milik calon penjual sesuai yang telah diperjanjikan.
2. Buat Akta Jual Beli ke PPAT
Untuk mengalihkan hak atas sebidang tanah melalui proses jual beli, maka satu-satunya cara adalah dengan mendaftarkan dengan bukti akta jual beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Pembuatan AJB dihadiri kedua belah pihak yang melakukan jual beli dan disaksikan minimal dua saksi. Lalu, selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatangani AJB, PPAT harus menyampaikan akta dan dokumen terkait untuk didaftarkan ke kantor pertanahan.
3. Bayar PPh bagi Penjual
Ini diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) No.34/2016 Pasal 1 ayat (1) mengenai Pajak Penghasilan (PPh) yang diterima atau diperoleh dari pribadi atau badan untuk pengalihan atau perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah dan/atau bangunan.
Pembayaran PPh bagi penjual tanah ini berlaku setelah terjadi pengalihan hak atas tanah melalui AJB. Bisa juga berlaku setelah adanya PPJB, asalkan telah terjadi pembayaran atau adanya penghasilan yang diterima pihak penjual.
4. Bayar BPHTB bagi Pembeli
Menurut Peraturan BPK UU No. 1 Tahun 2022 Pasal 1 angka 37, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota, salah satu objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah, meliputi pemindahan atau peralihan hak karena jual beli. Jadi, saat proses jual beli tanah, pembeli akan dikenakan pajak berupa BPHTB.
Bea ini sudah harus dibayar lunas dan dibuktikan dengan tanda bukti setor, barulah pendaftaran tanah sendiri baru bisa dilakukan di Kantor Pertanahan.
5. Registrasi ke Kantor BPN
Setelah semua langkah di atas dilakukan, kamu perlu melakukan registrasi ke Kantor BPN dengan membawa dokumen-dokumen syarat balik nama yang disebutkan di atas.
Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah
Berikut adalah biaya yang harus dikeluarkan saat melakukan balik nama, seperti dilansir dari detikproperti.
1. Biaya Penerbitan AJB
Biayanya berkisar antara 0,5% – 1% dari total transaksi, tergantung dari kantor PPAT yang menerbitkannya. Jadi, semakin besar nilai transaksi, semakin besar juga biaya penerbitan AJB.
2. Biaya BPHTB
Besarannya adalah sekitar 5% dari Dasar Pengenaan Pajak Nilai Perolehan Objek Pajak-Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (DPP NPOP-NPOPTKP).
3. Biaya Pengecekan Keabsahan Sertifikat Tanah
Untuk memastikan status tanah sah dan bebas sengketa, maka biaya yang dikenakan adalah sebesar Rp 50.000.
4. Biaya Balik Nama
Perhitungannya dilakukan berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan, dengan rumus sebagai berikut:
(nilai tanah per m² x luas tanah per m²) : 1000 + biaya pendaftaran
Setelah mengetahui pentingnya melakukan balik nama sertifikat tanah, jangan sampai kamu tidak melakukannya saat membeli rumah atau tanah, ya.
Setelah resmi menjadi hak milik, kamu bisa menggunakan sertifikat tersebut untuk mendapatkan modal usaha, modal kerja, atau bahkan investasi. Caranya dengan menggunakan layanan Produk Pembiayaan Jaminan Properti dari MOFI.
Ini adalah perusahaan pembiayaan penyedia layanan keuangan terpercaya karena merupakan bagian dari Grup Moladin yang berizin dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
Selain prosesnya cepat dan mudah, kamu juga akan mendapatkan pencairan dana maksimal untuk aset properti jaminan hingga Rp5 miliar.
Jadi, jangan ragu untuk menjaminkan properti dan mobil yang kamu miliki di MOFI!
