Salah satu bisnis yang disebut paling mudah dijalankan, tetapi keuntungan akan terus mengalir adalah memiliki kontrakan. Apalagi jika kontrakan yang dimiliki ada banyak atau biasa disebut “banyak pintu”.
Padahal, bisnis kontrakan sebenarnya hampir sama seperti bisnis lainnya. Harus dijalankan dengan strategi, membutuhkan modal yang tidak kecil, dan ada untung-ruginya.
Jika kamu tertarik memiliki bisnis ini, baca artikel ini sampai selesai karena akan dijelaskan hingga tuntas mengenai seluk-beluk kontrakan.
Pengertian Kontrakan
Sebelum memulai bisnis ini, kamu harus mengerti terlebih dahulu apa itu kontrakan. Menurut laman AESIA, kontrakan adalah hunian tapak yang disewakan oleh pemilik kepada pihak lain.
Kontrakan menjadi solusi yang tepat bagi orang-orang yang tidak ingin tinggal di hunian kecil berbentuk kos, tetapi belum memiliki dana cukup untuk membeli rumah sendiri.
Ada dua jenis kontrakan yang diketahui dikenal secara umum. Pertama adalah kontrakan petakan. Ini adalah jenis kontrakan yang terdiri dari kamar-kamar berdampingan pada suatu bangunan.
Kontrakan Petakan
Kontrakan petakan biasanya memiliki harga yang relatif lebih murah—yang bisa dibayar per bulan—karena saling berdempetan dengan kontrakan tetangga dan luas di dalam kontrakan yang cukup terbatas.
Kontrakan Rumah
Jenis kontrakan kedua adalah kontrakan rumah. Seperti namanya, kontrakan ini berbentuk satu rumah utuh, yang terdiri dari satu atau lebih kamar dan ruangan lainnya, layaknya sebuah rumah.
Kontrakan rumah biasanya berada di dalam komplek/cluster tertentu sehingga lebih luas, lebih aman, serta lebih nyaman dan tenang.
Namun, kontrakan rumah umumnya memiliki harga relatif lebih mahal dan dibayarkan per tahun. Bahkan, ada pemilik kontrakan yang mewajibkan penyewanya untuk mengontrak selama dua tahun langsung di awal sewa.
Perhatikan Ini sebelum Membangun Kontrakan
Agar kontrakan terus terisi dan tidak sering kosong, ada beberapa hal yang harus diperhatikan sebelum kamu memutuskan untuk membangun kontrakan.
1. Lokasi Harus Strategis
Menurut blog Pipo Hargiyanto, seorang investor properti dan minimarket, kontrakan harus berada di lokasi yang strategis. Misalnya, dekat fasilitas umum, seperti halte bus, pasar supermarket, sekolah, dan tempat makan atau jajanan.
Ia juga menganjurkan untuk membangun kontrakan di area industri yang bisa dipastikan akan ramai oleh pekerja, khususnya yang merantau dari daerah lain.
2. Tentukan Target Pasar Bisnis Kontrakan
Masih berhubungan dengan poin sebelumnya, kamu juga harus menentukan target pasar saat membangun kontrakan.
Dilansir dari laman Asera Nishi, secara umum target pasar pemilik kontrakan adalah pasangan yang belum memiliki rumah atau pekerja. Mahasiswa juga bisa masuk ke dalam target, tetapi biasanya mereka mengontrak bersama-sama di satu rumah.
3. Desain Kontrakan Harus Sesuai Target
Jika target adalah pasangan suami istri atau mahasiswa yang lebih mementingkan harga kontrakan murah—yang dibayar per bulan, berarti kamu tak perlu membangun desain yang terlalu “wah”.
Begitu juga sebaliknya, jika mengincar target penyewa tahunan, maka kamu harus membuat kontrakan dengan desain yang menarik, misalnya yang minimalis. Pastikan penyewa akan merasa nyaman mengontrak di sana selama bertahun-tahun.
4. Tetapkan Harga yang Bersaing
Setelah desain kontrakan sudah ditetapkan berdasarkan target pasar, barulah kamu bisa menetapkan harga. Pastikan harga sewa kontrakan bersaing dengan kontrakan lain, apalagi jika di daerah tersebut ada banyak pilihan kontrakan yang tersedia.
Untuk sistem pembayaran yang per bulan atau per tahun, ini juga bisa ditentukan berdasarkan bentuk bangunan serta biaya pemeliharaan dan biaya modal awal.
5. Sumber Modal Awal
Bisnis tak akan berjalan tanpa modal awal. Apalagi kontrakan membutuhkan modal awal yang besar. Jadi, kamu harus menentukan dari mana sumber modal awal yang diperlukan, apakah dari modal sendiri atau dari pihak lain.
Jika menggunakan modal sendiri, pastikan uang yang digunakan bukan berasal dari anggaran biaya hidup sehari-hari atau tabungan penting. Dengan begitu, kestabilan finansial kamu tidak akan terganggu.
Namun, jika modal awal didapatkan dari pihak lain, pastikan ada kesepakatan yang legal dan jelas sehingga tidak terjadi kesalahpahaman atau risiko lain di masa depan.
Modal Membangun Bisnis Kontrakan
Berikut adalah rincian modal awal yang harus dikeluarkan untuk memiliki bisnis kontrakan, dilansir dari Rumah123.
1. Pembelian Lahan
Pastikan kamu mencari lahan di lokasi strategis, tetapi dengan harga yang rendah. Ini karena lahan menjadi faktor harga paling menentukan besar atau kecilnya modal awal yang harus dikeluarkan.
Semakin rendah modal, maka semakin cepat balik modal dan mendapatkan keuntungan.
2. Pembelian Material Bangunan
Setelah membeli lahan, modal lain yang harus dipersiapkan adalah membeli material bangunan. Jumlahnya bisa bervariasi, tergantung ukuran dan jumlah rumah kontrakan yang ingin dibangun.
Pastikan kamu membeli material bangunan di tempat yang tepat sehingga bisa mendapatkan harga terbaik, tetapi dengan kualitas yang tetap terjamin.
3. Biaya Tukang Bangunan
Tukang menjadi faktor penentu hasil bangunan kontrakan. Selain dari material, baik atau buruk kualitas bangunan juga ditentukan oleh hasil kerja tukang. Jadi, pastikan kamu memilih tukang yang terbaik dan sudah terbukti kualitasnya.
Untuk sistem pengupahannya, bisa memilih borongan atau harian.
Sistem harian berarti kamu membayar upah tukang setiap hari selama proses pengerjaan berlangsung. Kisarannya upahnya adalah antara Rp200 ribu hingga Rp300 ribu untuk tukang utama dan Rp100 ribu hingga Rp200 ribu untuk pembantu tukang atau kenek.
Lalu, untuk upah borongan berarti kamu membayar jasa tukang sesuai luas atau nilai dari bangunan tersebut. Misalnya, jika biaya pembangunan kontrakan mencapai Rp500 juta, maka upah tukang borongan berkisar 10% –15%.
4. Modal Lain-Lain
Saat membangun kontrakan, jangan lupa menyediakan biaya untuk modal instalasi listrik dan air yang membutuhkan modal tambahan berkisar Rp35 juta hingga Rp50 juta.
Untung-Rugi Memiliki Kontrakan
Namanya juga bisnis, tentu saja ada keuntungan dan kerugian yang dirasakan, yaitu sebagai berikut.
Keuntungan
- Tinggi peminat, khususnya di lokasi strategis yang dekat dengan fasilitas publik dan akses kendaraan umum.
- Harga sewa bisa mengalami peningkatan, umumnya berada di angka 10% – 15% jika kontrakan berada di area strategis.
- Capital Gain relatif tinggi, dibandingkan jenis investasi properti di bidang lain, seperti tanah.
- Bisa digunakan sebagai jaminan pinjaman, karena memiliki nilai jual yang tinggi seperti rumah tinggal.
Jika ingin menjadikan kontrakan sebagai jaminan, kamu bisa memilih MOFI karena memiliki bunga rendah mulai dari 1,08% flat per bulan. Kamu cukup memilih skema angsuran, lengkapi semua prosesnya, dan dana maksimal akan segera cair ke rekening.
Selain kontrakan, kamu juga bisa menjaminkan sertifikat rumah tinggal, ruko/rukan, gedung kos, unit apartemen, ruangan kantor, dan BPKB mobil.
Untuk informasi lebih lanjut atau memulai proses pengajuan pinjaman, kamu bisa langsung mengunjungi website MOFI.
Kerugian
- Penyewa tidak bertanggung jawab, misalnya tidak tidak membayar uang sewa tepat waktu, merusak kontrakan, atau bahkan menggunakan untuk hal-hal negatif.
- Kontrakan sering kosong, yang dapat menyebabkan kamu kehilangan pendapatan.
- Capital Rate atau penghasilan bersih dari aset dan anggaran rendah karena harga sewa telah ditentukan sejak awal perjanjian dan tidak menyertakan biaya tambahan lain.
Itulah penjelasan mengenai bisnis kontrakan. Ini menjadi salah satu bisnis yang sampai sekarang masih diminati banyak pengusaha.
Jika kamu ingin menjadikan kontrakan yang dimiliki sebagai agunan, jangan lupa untuk menggunakan layanan Produk Pembiayaan Jaminan Properti dari MOFI.
