Saat membeli atau mencicil rumah (KPR), kamu tetap wajib mengurus dan memastikan adanya dokumen-dokumen resminya. Salah satu dokumen yang wajib dipastikan keaslian dan sahnya adalah akta jual beli rumah (AJB).
Akta jual beli rumah adalah dokumen penting yang dapat membantu kamu menghindari adanya sengketa pada tanah serta bangunan. Makanya, pahami secara mendalam tentang AJB, dari arti, fungsi, syarat, proses, hingga biaya pembuatannya di bawah ini.
Definisi Akta Jual Beli Rumah (AJB)
Akta jual beli rumah adalah dokumen yang membuktikan adanya peralihan hak milik melalui proses jual-beli properti (tanah dan bangunan). AJB menjadi bukti transaksi pembeli properti dengan pemilik sebelumnya, atau pembeli dan pengembang/developer.
Dokumen penting ini hanya bisa dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT. Hal tersebut diatur dalam pasal 1 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah:
“Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau bangunan”.
Dengan dokumen tersebut, kamu dilindungi secara hukum dari pelanggaran atau kerugian di masa depan. Namun, perlu diingat, AJB bukan bukti kepemilikan properti.
Fungsi AJB Rumah
Beberapa fungsi penting dari AJB rumah antara lain:
- Jadi bukti perdata proses jual-beli properti.
- Bukti peralihan hak atas tanah dan bangunan.
- Jadi persyaratan untuk menerbitkan sertifikat tanah.
- Bukti transaksi yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuan yang disetujui dua pihak.
- Perlindungan hukum saat ada sengketa.
- Salah satu syarat pengajuan KPR.
- Dokumen yang mendukung proses perhitungan pajak properti (contoh: PBB).
Syarat Pembuatan Akta Jual Beli Rumah
Ada beberapa dokumen yang harus kamu persiapkan sebelum mengajukan pembuatan AJB ke pihak penjual atau pengembang:
1. Data yang harus dipersiapkan pembeli
- Fotokopi KTP diri dan pasangan jika sudah menikah.
- Fotokopi Kartu Keluarga.
- Fotokopi surat nikah, jika sudah menikah.
- Fotokopi NPWP.
- Bukti bayar PPh 5% dari nilai transaksi (tergantung developer).
2. Data yang harus dipersiapkan penjual:
- Fotokopi NPWP.
- Fotokopi KTP penanggung jawab/pengembang.
- Sertifikat tanah asli dari BPN.
Namun, apabila kamu membeli rumah bekas atau yang sudah ditempati orang lain, maka pihak penjual juga harus menyediakan:
- Bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir dan Surat Tanda Terima Setoran Sertifikat Tanah.
- Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
- Dokumen tagihan listrik dan air, plus bukti pembayarannya.
- Surat roya dari bank jika masih dalam masa KPR.
Kemudian, kamu juga harus memastikan beberapa hal ini ke penjual:
- Keaslian sertifikat ke BPN.
- Surat pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa.
Proses Pembuatan AJB Rumah
Berikut adalah proses dan tahapan pembuatan AJB rumah:
- Dokumen yang sudah lengkap dibawa dan diserahkan ke kantor PPAT di lokasi properti.
- PPAT memeriksa keaslian dan legalitas dokumen-dokumen.
- PPAT memeriksa dokumen tanah dengan data Buku Tanah di kantor pertanahan.
- PPAT memastikan tanah tidak dalam sengketa.
- PPAT memeriksa SPPT PBB properti/objek jual-beli.
- PPAT memastikan tidak ada tunggakan pajak.
- Setelah pemeriksaan selesai, semua dokumen dipastikan asli dan tidak ada sengketa, PPAT akan membuat akta.
- PPAT akan mengundang penjual dan pembeli untuk menjelaskan isi akta.
- Setelah akta disetujui kedua belah pihak, akta akan diterbitkan dan ditandatangani oleh saksi serta PPAT.
Namun, apabila dalam pemeriksaan dokumen ditemukan adanya sengketa atau informasi yang dipalsukan, maka PPAT tidak akan menerbitkan AJB.
Biaya pembuatan AJB
Dalam Peraturan Menteri (Permen) ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah, pasal 1 menyebutkan bahwa biaya pembuatan AJB maksimal 1% dari total nilai transaksi.
Biaya tersebut termasuk biaya jasa untuk saksi pembuatan akta. Dalam pasal 4 Permen tersebut juga dibahas secara spesifik skema biaya pembuatan AJB, yakni:
- Nilai jual <=Rp500 juta, biaya pembuatan aktanya adalah 1%.
- Nilai jual Rp500 juta sampai Rp1 miliar, biaya pembuatan aktanya sebesar 0,75%.
- Nilai jual Rp1 miliar sampai Rp2,5 miliar, biaya pembuatan aktanya adalah 0,5%.
- Nilai jual >Rp2,5 miliar, biaya pembuatan aktanya sebesar 0,25%.
Perbedaan AJB, Sertifikat Tanah, dan SHM
Seperti yang dipaparkan sebelumnya, AJB bukan dokumen yang menunjukkan kepemilikan properti. Dalam UU No.5 Tahun 1960 tentang Dasar Pokok Agraria bahwa bukti kepemilikan properti adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Tanah.
- Akta Jual Beli Rumah
AJB adalah dokumen yang membuktikan adanya proses jual-beli properti.
- Sertifikat Tanah
Sertifikat tanah mencakup hak atas tanah, hak mengelola, dan sertifikat yang tertulis dalam daftar tanah.
- SHM
SHM merupakan bukti kepemilikan terkuat dari semua properti, yaitu tanah atau bangunan.
Dapat disimpulkan AJB rumah adalah dokumen penting dalam tahap awal membeli atau menjual rumah. Dokumen ini memastikan penjual dan pembeli berada dalam perlindungan hukum jika ada sengketa. Namun, AJB bukan surat hak milik seperti SHM dan sertifikat tanah.
Dengan punya dokumen tersebut, rumah akan terlindungi dan dapat dibeli/dijual dengan resmi. Ketika kamu sudah menjadi fungsi penuh rumah tersebut, maka propertimu dapat menjadi agunan untuk pembiayaan berjamin. Pembiayaan tersebut dapat kamu pakai untuk mengembangkan atau membangun bisnismu.
Nah, kamu dapat mengajukan pembiayaan berjamin yang aman dan mudah lewat MOFI. Pencairan dana dari MOFI mudah dan cepat, kamu juga dapat membayar angsuran pinjaman hingga 5 tahun! Tentunya waktu yang cukup untuk membangun bisnismu.
Tertarik? Klik link ini untuk pelajari persyaratannya secara lengkap dan ajukan pinjaman di MOFI!
